Spór z deweloperem

Podpisałem akt notarialny na mieszkanie zakupione od dewelopera, po kilku miesiącach okazało się, że stan rzeczywisty mieszkania nie pokrywa się z tym, co jest w akcie (chodzi m.in. o przyłącza do lokalu). Czy w takim przypadku akt jest nieważny? Czy mogę żądać od dewelopera wprowadzenia zmian w lokalu? A jeśli tak, to kto miałby za nie zapłacić?

Janusz (29 l.)

Z przedstawionego stanu faktycznego można domniemywać, że chodzi o sytuację, gdy została zawarta umowa ostateczna ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz nabywcy. Konsekwencją zawarcia tej umowy jest nabycie własności lokalu z chwilą dokonania przez sąd wpisu w księdze wieczystej.

Skoro w umowie oznaczono, w jakim stanie lokal mieszkalny ma zostać wydany w posiadanie kupującemu, a także zapewne określono stan budynku, z którego lokal został wyodrębniony, to nabywca ma prawo oczekiwać wykonania tego zobowiązania.

Deweloper odpowiada względem kupujących z tytułu rękojmi za wady, co oznacza, że jeśli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym, to kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny, lecz w pierwszej kolejności winien wezwać sprzedawcę do usunięcia wady. Tak więc zawarta z deweloperem umowa jest ważna, na jej podstawie został wyodrębniony lokal mieszkalny, lecz kupującemu przysługują określone wyżej prawa, których może dochodzić drogą sądową albo zawrzeć z deweloperem umowę, która określi warunki usunięcia wady. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującym wydana. W przypadku gdy strony wybiorą drogę umowną, mogą też ustalić, kto poniesie koszty sporządzenia umowy. Choć wydaje się, że w tym przypadku bardziej uzasadnione jest poniesienie kosztów przez dewelopera, skoro kupujący rezygnuje z drogi sądowej.

W opisywanym przypadku chodzi jednak o odpowiedzialność dewelopera za brak właściwości lokalu określonych w zawartej umowie, gdyż ze stanu faktycznego można wywnioskować, że przedmiotowy lokal nie ma odpowiednich przyłączy, o których istnieniu deweloper zapewnił kupujących. Jeżeli tak jest, kupujący mogą od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny, chyba że deweloper niezwłocznie doprowadzi do lokalu przyłącza, doprowadzając do stanu zgodnego z zawartą umową. Wydaje się więc, że w zaistniałej sytuacji najlepszą drogą jest podpisanie stosownego porozumienia z ewentualnym ustaleniem odszkodowania (obniżenia ceny), które deweloper zobowiąże się wypłacić kupującemu.