POZNAJ swoje PRAWA! Co możesz zrobić, gdy masz PROBLEM z lokatorem?

Zalanie mieszkania

Mieszkam w spółdzielczym mieszkaniu własnościowym. W zeszłym tygodniu u sąsiadów mieszkających nade mną pękła rura. Woda, która zalała mieszkanie pod moją nieobecność, uszkodziła klepkę podłogową i zniszczyła tapety. Moje mieszkanie nie jest ubezpieczone. Sąsiad twierdzi, że szkody powinna pokryć spółdzielnia. Czy to prawda?

Maria (43 l.)

Ekspert Trzeba ustalić winnego

Aby dokładnie i bezsprzecznie ustalić, kto i na jakich zasadach ponosi odpowiedzialność za zalanie mieszkania, w pierwszej kolejności należy określić miejsce przecieku oraz okoliczności, w jakich doszło do zalania. W każdym bloku lub kamienicy znajdują się piony kanalizacyjne i wodne, a także przyłącza do poszczególnych lokali. Instalacja kanalizacyjna i wodna znajdująca się w lokalach od miejsca przyłącza, wydzielona za pomocą zaworów lub liczników, stanowi "własność" właściciela lokalu (lub lokatora) i to on ponosi za nią odpowiedzialność. Natomiast piony kanalizacyjne i wodne, zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU 2000, Nr 80, poz. 903 t.j.), jako urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali stanowią współwłasność. Tym samym odpowiedzialność za nie ponosi wspólnota. Przy ustalaniu rozmiaru odpowiedzialności spółdzielni należy zapoznać się dokładnie z umową o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej, może się zdarzyć bowiem, że to przedsiębiorstwo przesyłowe będzie ponosiło odpowiedzialność za zalanie mieszkania. Odpowiedzialność "właściciela" urządzeń wodno-kanalizacyjnych oparta jest, zgodnie z przepisem art. 415 k.c. na zasadzie winy. Żądając odszkodowania za zalanie mieszkania, należy udowodnić, iż sąsiad jest winny temu przeciekowi (np. zostawił odkręconą wodę, robił remont i przebił pion itp.), a jego działanie ma charakter bezprawny (np. zlekceważył względy bezpieczeństwa). Należy pamiętać jednak, iż sąsiad może zwolnić się od odpowiedzialności, wykazując, że nie z jego winy doszło do zalania (np. rury były stare i samodzielnie się rozszczelniły lub zalanie nastąpiło w wyniku zalania mieszkania sąsiada z lokalu znajdującego się nad nim).

Jak pozbyć się lokatorów

Dwa lata temu wynająłem na czas nieokreślony kawalerkę parze studentów. W międzyczasie wynajmującym urodziło się dziecko. Od paru miesięcy nie płacą mi czynszu, a co więcej, poważnie zadłużyli mieszkanie w spółdzielni. Wymówiłem im umowę, ale nie chcą się wyprowadzić. Twierdzą, że muszę im znaleźć mieszkanie zastępcze. Czy gdybym wezwał na pomoc policję, mogłaby usunąć niechcianych lokatorów z mojego mieszkania?

Tadeusz (50 l.)

Ekspert Pomoże wyrok eksmisyjny

Wynajmując mieszkanie, należy liczyć się z utrudnieniami w chwili, gdy nasi lokatorzy nie będą chcieli go opuścić. Istnieje możliwość przymuszenia ich to tego, jednakże jest to czasochłonna procedura. W pierwszej kolejności niechcianym lokatorom, zwłaszcza w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu, należy wypowiedzieć umowę. Właściciel mieszkania nie może, pomimo ustania stosunku najmu oraz istnienia zadłużenia usunąć lokatorów siłą samodzielnie lub przy użyciu policj. Wezwani policjanci w pierwszej kolejności poproszą o wytłumaczenie sytuacji, następnie o wyrok eksmisyjny, a wobec jego braku, odstąpią od podjęcia jakichkolwiek działań. Właściciel lokalu, którego najemcy nie opuścili pomimo upływu okresu wypowiedzenia, powinien skierować do nich na piśmie wezwanie do opuszczenia lokalu, pod groźbą skierowania pozwu do sądu o orzeczenie eksmisji. W piśmie tym powinien zostać wyznaczony termin opuszczenia lokalu. Gdy minie, trzeba złożyć pozew do sądu. W pozwie tym należy wykazać, iż najemcy zalegają z czynszem, pomimo wypowiedzenia umowy najmu nie opuścili mieszkania, nie zareagowali również na pismo wzywające ich do wyprowadzki. Na podstawie przedłożonych dokumentów sąd orzeknie eksmisję. W wyroku eksmisyjnym powinno być zawarte rozstrzygnięcie o prawie do lokalu zastępczego. Zgodnie z przepisami art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU 2005, Nr 31, poz. 266 t.j.) prawo to przysługuje osobom znajdującym się w szczególnych okolicznościach, jednakże nie są nimi najemcy lokali prywatnych, którzy nie mają nawiązanego stosunku prawnego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. A zatem nie ciąży na panu obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego. Wyrok eksmisyjny nakazujący opuszczenie lokalu może być egzekwowany w toku egzekucji komorniczej. Komornik przy pomocy policji może siłą wejść do lokalu i zarządzić przymusowe wyprowadzenie z mieszkania lokatorów.

PANI MECENAS ODPOWIADA

W każdą środę prawnik odpowie na pytania naszych Czytelników

Dyżur prawnika Już jutro! Od godz. 10 - 12 mec. Joanna Ułasiuk, prawnik, Omega Kancelarie Prawne, odpowie na pytania Czytelników dotyczące prawa lokatorskiego Pod nr telefonu: (22) 101 60 50